人工智能正在颠覆房地产中介市场

2026年初，全球资本市场对商业地产服务行业的估值逻辑发生了剧烈动摇。这场震荡并非源于传统的宏观经济波动，而是投资者对人工智能（AI）将如何瓦解劳动力密集型商业模式的深度集体焦虑。

2月中旬，全球商业地产服务领军企业世邦魏理仕（CBRE）发布了2025财年第四季度财报。尽管营收与利润均创下历史新高，且对2026年的业绩指引超出市场预期，但其股价在财报发布当日重挫8.8%，此前一周累计跌幅一度接近12%。

抛售潮迅速蔓延至同业。仲量联行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）及纽马克集团（Newmark Group）的股价均出现大幅跳水，行业总市值在短短数日内蒸发数百亿美元。华尔街的逻辑非常直接：当前的丰厚利润可能只是“旧时代”最后的余晖，而AI正在从费率结构、业务壁垒以及需求总量三个维度，对这个万亿级市场进行重构。

费率腐蚀与效率降维

长期以来，商业地产中介依赖“信息差”和“劳动力堆砌”获取高额佣金。然而，AI初创公司的入局正在打破这一平衡。

“真正的威胁在于，一个携带AI工具的28岁经纪人，可以在两小时内完成过去整个团队两周的工作量，”Apers AI联合创始人Francis Huang表示。这种效率的指数级提升，直接指向了行业的核心痛点——利润率摊薄。当AI能够自动化处理市场研究、财务建模及合同尽职调查时，客户将难以接受传统中介机构高昂的咨询费用。

CBRE首席执行官罗伯特·苏伦蒂克（Robert Sulentic）坦言，资产评估等依赖公共数据的细分业务已感受到AI的压力。虽然公司试图通过提高业务量来抵消单价下跌，但投资者更担心的是，这种“以量补价”能否跑赢技术带来的通缩效应。

数据壁垒的得与失

回顾历史，中介巨头曾因傲慢而失去对数据的绝对控制权。CoStar Group通过建立庞大的楼宇数据库，迫使五大行支付巨额租金以获取数据，这被JLL首席执行官克里斯蒂安·乌布里希（Christian Ulbrich）称为“行业的重大失败”。

如今，AI不仅在处理数据，更在模拟决策。尽管巨头们纷纷斥资研发自有的AI平台，试图构建技术护城河，但中低端市场的标准化交易已呈现出明显的“去中介化”趋势。虽然高端复杂交易仍依赖于深厚的人脉关系与线下谈判，但分析人士指出，随着算法对定价逻辑的渗透，经纪人通过“坏咖啡”和“社交套路”换取的信息溢价正在迅速萎缩。

写字楼经济的结构性坍塌

除了对交易环节的颠覆，AI对写字楼需求的长期影响更令市场恐惧。这是地产服务商面临的系统性风险：如果AI能显著提升企业人效，这意味着企业将需要更少的员工、更少的工位以及更小的租赁面积。

这种担忧已在资本市场得到印证。办公楼REITs（房地产投资信托）近期集体走低，曼哈顿最大的办公楼业主SL Green Realty股价今年以来跌幅已超过15%。苏伦蒂克承认，如果AI导致办公人员长期减少，办公空间的需求将不可避免地萎缩。尽管这种转变具有滞后性，但对于依赖租赁佣金的中介巨头而言，这无疑是行业基本盘的收缩。

防御还是转型？

面对技术海啸，行业领导者试图将叙事转向“AI驱动的增长点”。他们指出，AI爆发带来的数据中心开发、管理与租赁业务，正成为新的业绩增长极。同时，他们强调商业地产交易的复杂博弈属性是算法难以模拟的“人性堡垒”。

然而，资本市场的抛售行为表明，投资者已不再满足于传统巨头“积极拥抱科技”的口号。在AI时代，商业地产中介机构必须证明，在效率极大化与信息透明化的新生态中，所谓的“人际价值”究竟还剩多少溢价空间。

这场关于“人脑”与“算法”的博弈，才刚刚开始。